PKF CHINA

休闲不动产及房地产

项目规划：

定位定量研究：
此项研究旨在为客户提供项目的经济可行性或位置适合性或市场分析。这些提供给业主/借款方/投资者的服务包括：市场供应和需求分析，项目地点分析/SWOT分析，市场定位及设施建议，总结还包括项目预估损益表、现金流量表及投资回报分析。

一项全面的定位定量研究可以为客户提供如下建议：

■ 最恰当的设施及项目市场定位
■ 市场及客源预估
■ 宏观及微观市场趋势分析
■ 包括竞争者在内的现有及未来供给
■ 项目未来几年的潜在需求
■ 消费者消费动机、消费期望及影响消费决定的因素分析
■ 管理模式的选择及其财务影响
■ 评估可变因素和各种风险对财务要素的影响
■ 以编制财务报表作为运营预算的基础
■ 设施建议：
■ 客房数量
■ 客房面积及其设施
■ 各部门运营设施面积配比建议

我们的服务涵盖以下产业的利益相关者：

■ 酒店
■ 度假村
■ 办公楼
■ 服务式公寓/住宅
■ 商场
■ 综合开发项目
■ 娱乐、餐饮及运动设施
■ 旅游目的地
■ 区域性的旅游开发规划
■ 高档住宅
■ 温泉
■ 港口高尔夫度假村

运营商甄选：
此项服务是提供给需要选择酒店品牌的项目业主和开发商，它包括酒店运营商的识别、审核及管理合同谈判。

与酒店管理公司的管理合同谈判，是双方长远合作的重要文件。PKF将借助在国际和国内的丰富的经验来协助业主与管理公司的合同谈判，将谈判的风险降低到最小。我们将运用自己丰富的经验和数据库来协助业主与管理公司的合同谈判，将谈判的风险降低到最小。

我们提供的运营商甄选工作如下：

■ 对潜在的酒店运营商进行系统化分析评估，为业主提供中立的第三方意见
■ 以专业方式与酒店运营商接触
■ 凭借丰富的行业经验与专业知识吸引更多的潜在合作者
■ 通过项目定位来最终确认适合的酒店品牌
■ 协助业主选择最适合本项目的酒店运营商
■ 对各种合同方式的解释，包括基本管理费与奖励管理费以及其他条款
■ 协助业主与酒店管理公司谈判合作意向书及管理合同

项目发展：

设计审图服务：
PKF上海成员所提供协助业主与开发商审阅设计图的服务，此项服务包括与设计师合作，籍助PKF团队丰厚的酒店开业、运营管理理念，对项目的功能、动线、设施、物流及楼层面积进行审阅及确认。

我们的设计审图咨询服务将从运营商的角度，对以下方面进行审阅及建议：

■ 业主对项目内部功能区域设置的概念与项目目标客源期望值的一致性
■ 恰当的客房面积、功能区域及设施，作为建筑设计指标
■ 人流与物流的动线
■ 餐饮与行政部门安排的恰当性
■ 机电设备的布局
■ 与选定酒店运营商对各部门动线要求的一致性
■ 物业保养成本以及从管理角度对于设备的要求
■ 与选定酒店运营商对楼层平面要求的一致性

业主服务

业主代表：
作为业主代表，我们的职责是保护业主的权益并在业主与酒店管理公司之间扮演沟通者的角色。这样的角色可以从酒店运营商甄选阶段开始，直至以下范围的服务：

■ 协助业主挑选、组织顾问、供应商和合作者，与他们进行协调沟通
■ 提供具有创造性并符合策略的建议
■ 符合财务预期的替代方案建议
■ 在设计过程中，审阅设计细节，确保质量
■ 代表业主利益与管理公司沟通
■ 分析与报告项目月度财务表现
■ 分析月度运营报告及提供比较基准
■ 协助业主将公司目标融入项目日常运营中
■ 监督外包合同及服务的质量

管理合同：
我们可以为想要自己运营酒店项目的业主提供全方位的支持与协助，以保持酒店良好的运营水平。此项目服务与国际或具有竞争力的国内酒店品牌所提供的服务类似。

服务内容包括：
■ 概念设计
■ 设计审图
■ 设施规划
■ 技术顾问
■ 采购规划

在开业前筹备环节中，我们的服务内容如下：

■ 建立开业进度关键工作计划
■ 创建品牌在运营过程中的制度及标准
■ 确定报告结构及模板
■ 建立营销制度及组织
■ 建立人力资源制度及组织
■ 准备员工培训守则
■ 预算控制及财务制度

策略及财务顾问：

在项目的开发阶段，我们为业主提供协助服务，帮助业主逐步达成目标：拥有一间成功的酒店、度假村或其他的地产项目。我们将运用PKF在国际和国内丰富的专业知识协助此项目的所有参与者。

PKF能够根据客户不同的需求来提供相应的财务顾问和资产管理服务，借此降低项目的风险，使其利益最大化。运用丰富的专业知识与经验，我们将在整个项目的开发过程中为业主提供资产管理服务，包括预算审批、营销规划及资金使用规划。

另外，在项目整个开发过程中，我们也提供持续的咨询服务与协助，如最佳财务模式、退出策略、交易与尽职调查咨询、项目融资及取得策略。

我们的服务涵盖以下产业：

■ 酒店
■ 度假村
■ 办公楼
■ 服务式公寓/住宅
■ 商场
■ 综合开发项目
■ 娱乐、餐饮及运动设施
■ 旅游目的地
■ 区域性的旅游开发规划
■ 高档住宅
■ 温泉
■ 港口高尔夫度假村

服务内容

在中国房地产及休闲不动产咨询行业中，PKF上海团队成员依靠自身独特的背景、丰富的酒店从业经验及PKF全球资料库中充分且专业的信息，为客户提供项目规划、发展、业主代表及财务分析的咨询服务。我们服务过的项目覆盖了中国众多的的省会和城市，服务范围涵盖酒店、酒店式公寓、综合开发项目、度假村、主题公园、高尔夫球场及俱乐部、零售购物中心及旅游策略规划。部分案例如下：

酒店及酒店式公寓

■ 为上海世博局综合开发项目提供1200客房量酒店市场调研，定位定量和财务分析，运营商品牌建议和设施建议。

■ 为上海新天地的两块基地提供市场可行性分析及酒店市场定位及设施建议。以市场及经营效益为出发点，建议开发及经营策略，酒店主题，并为该酒店成功物色国际六星级酒店经营者。

■ 为上海浦东一450间房间的艺术酒店提供市场定位及可行性分析，并协助业主的建筑师审图，也包括计算该综合开发项目的酒店、办公/商业楼和艺术馆的个别经济效益及整个项目的开发效益。

■ 为位于上海浦西黄金地段之日航酒店中国旗舰店提供了酒店内餐饮及娱乐设施的定位及分析，此项目也包括酒店餐饮及娱乐设施之五年现金使用分析及竞争者分析。

■ 为位于上海北外滩一综合开发案中，量体为47,000平方米的项目提供上海市酒店及酒店式公寓市场研究及财务分析，以协助业主决策该项目的属性。在服务过程中，PKF广泛分析了上海高端酒店市场近10年的平均房价和入住率，根据历史规律预估未来走向。同时，对比了酒店与酒店式公寓项目在财务方面的区别。

■ 为北京一家开发商于朝阳区的地标地点提供市场可行性及定位分析，并协助与宝格丽酒店达成开发概念。

■ 为北京奥林匹克广场之两栋高档酒店提供市场可行性分析、财务预测及经济效益分析。

■ 为北京原马可孛罗酒店提供市场重新定位并引进管理品牌。

■ 协助北京首旅日航国际酒店管理公司经营管理沈阳市原万豪酒店，并且提供市场概况及财务分析。

■ 为位于丽江玉龙新县城一占地面积约880,000m2的综合项目中的休闲度假酒店提供开发方案及配套设施建议，同时也协助其业主挑选合适的酒店品牌及酒店管理公司。

■ 为云南省丽江市一集六星级别墅酒店, 五星级会议酒店, 顶级居住用别墅及各式商业及娱乐设施之开发案提供市场定位研究及财务分析。

■ 为天津南开区一综合开发案中，量体为31,070平方米的酒店项目提供市场定位定量研究及财务分析。

■ 为位于苏州工业园区金鸡湖旁的东方之门酒店提供市场可行性分析并介绍经营合作者。该项目高72层，双塔楼。一栋为酒店式公寓，一栋为五星级酒店和办公楼。该项目建成后，将成为苏州市的新地标。

■ 为无锡一新建五星级酒店提供市场可行性分析, 财务预估及寻找经营者服务。该项目包含了一座地标五星级酒店，会所，商业零售和办公楼。

■ 为南京一知名五星级酒店欲与美国酒店投资者合作时提供酒店价值估算。

■ 为位于南京市河西区一综合开发案中，量体为15,149平方米的酒店式公寓提供市场定位定量研究、财务分析及运营商甄选服务。在对市场客源分析过程中，PKF对南京市大型内外资企业进行调查访谈，运用抽样统计的方法对项目未来客源需求进行科学的运算，同时也确定了客源类型。

■ 为常州市一高尔夫球场内，量体为约21,000平方米的精品度假酒店提供市场定位定量研究及财务分析服务。业主根据PKF提供的设施建议，编制项目的设计任务书。

■ 为位于武汉市天河机场附近盘龙经济开发区内，量体为约15,000平方米的酒店项目提供市场定位定量研究及财务分析。由于项目位于机场附近，PKF在对项目客源需求进行研究时，综合分析了国内10大机场的客流量、增长速度及发展模式。

■ 为大连经济技术开发区计划中的宾馆及酒店式公寓提供市场可行性调研；为开发商建议开发及市场策略；对大连市场各种不同住宿需求进行详细分析。

■ 协助大连200房间的5星级酒店，包括零售中心业主成功寻找适当的国际营运公司合作经管该中心。并为业主从酒店经营的角度与该项目的建筑师建议酒店动线及平面图。

■ 为厦门马可波罗饭店提供市场可行性分析，并协助业主决定投资方案。

■ 为位于福州闽江畔一综合开发案中，量体为50,000平方米的酒店项目提供市场定位定量研究及财务分析服务。在报告中，陈述聘请酒店管理公司与业主自行管理酒店的区别，作为业主做出决策的参考意见。

■ 为位于西安秦岭脚下高端别墅住宅区内，量体为25,000平方米的一间温泉精品酒店提供市场定位定量及财务分析服务，同时，根据市场定位和调研结论，PKF为业主编制项目设计指标要求。

■ 为三亚市著名景区内总量体为150,000平方米的综合开发项目提供市场定位定量建议及财务分析，其中包括开发项目的属性、面积、运营商及运营模式建议，在对开发项目属性定位定量的过程中，PKF根据市场需求，对不同属性开发项目的面积提出指标建议。

■ 为台湾台中某家会议中心酒店提供市场和财务可行性调研，供需分析，设备建议和财务分析。此酒店包括大量餐饮设施，宴会和会议设施以及一个健身俱乐部。

■ 为位于台北市亚洲最高的101层金融大楼中的饭店部分提供酒店咨询及物色酒店管理公司。包括提供财务预估，并从酒店经营的角度协助建筑师修改酒店部分的动线及平面图。

度假村、主题公园、高尔夫球场及俱乐部

■ 为全球知名山庄中心型度假胜地开发经营公司在中国的业务提供整体咨询服务。包括市场调查、审慎性研究、人力资源协助、项目开发咨询和投资策略建议等。

■ 接受某台湾发展公司的委托，为台湾北部一个60,000平方米沿海度假村提供财务分析。此度假村包括一家有280个房间的五星级酒店，住宅小区，会员俱乐部和娱乐设备。

■ 为台湾花莲的某个45公顷的度假村进行市场可行性分析。这个项目包括海洋公园，度假酒店和各种休闲娱乐设施。

■ 为位于杭州高级高尔夫球场和乡村俱乐部进行市场调查。根据调查结果为投资者提供市场战略和价格结构的建议。这个项目包括对高层次的商业人士进行大量的个别访谈。

■ 为深圳拥有90个洞、占地633公顷的高尔夫球场提供收入敏感性财务分析，协助业主编制投资说明书说明当地的市场概况，财务预估及项目回收的资料。

■ 与建筑师、工程师及城市规划师组合为一专家队伍，为山东日照市某座海滨娱乐城提供市场与经济效益分析。调查此2,000,000平方米的海滨开发计划成为全方位度假胜地的可行性，并对各种设备搭配和客源进行了研究分析。

■ 为某占地230公顷的主题游乐园的土地所有者提供财务分析，以分析土地不同出租方法及租金回收报酬。我们提供的分析包括对投资者建议的合作条件、进行敏感性分析和对投资建议书检阅。

■ 为台北鸿禧高尔夫球场提供市场推广及会员招募计划的建议并与其营销部进行可行性研究后建议会员构架及收费标准。

■ 为位于台湾北投一温泉主题酒店俱乐部提供市场定位、定量及财务分析。

综合及商场项目

■ 为中体集团在北京占地49公顷的投资项目提供市场及财务可行性分析。项目包括两栋办公楼（建筑面积200,000平方米）、两家酒店（建筑面积85,000平方米）、两栋酒店式公寓（建筑面积为78,000平方米）、165,000平方米的商场、及30,000平方米的运动休闲娱乐中心。

■ 为银川哈纳斯天然气集团投资的综合项目（包括凯宾斯基酒店、办公楼、酒店式公寓和商场）提供市场定位、定量及投资策略分析，并进行财务预估。根据市场及财务预估的信息，建议业主开发方案，包括时间、规模及策略并寻找合适经营者。

■ 为重庆某综合性项目提供市场可行性研究。该项目包括400个房间的五星级酒店、150套单位的酒店式公寓、及10,000平方米的办公楼。调研内容包括市场竞争性分析、项目定位、配套设施、财务预测及经济效益分析。

■ 为上海某家拥有40,000平方米商场和300套单位公寓的综合性大楼提供市场可行性研究、经济效益敏感度分析、竞争分析、消费及消费行业预测、预测未来十年现金流量，并介绍国际商城管理公司。

■ 为大连180,000平方米的成吉思汗国际商城提供市场可行性分析及经济效益分析。该项目包括90,000平方米的购物商场、30,000平方米的餐饮设施、及60,000平方米的娱乐空间。我们为每个开发组合提供了配套设施建议、供需分析、及财务预估。

■ 为四川成都熊猫城135,000平方米的多功能购物中心提供市场可行性分析并协助融资。该项目包括零售，娱乐及餐饮。

■ 为台北某50,000平方米零售综合商场提供市场及经济效益分析。此项分析包括对各个客源的人口增长、年龄层次、消费力、收入状况等的分析。根据对信息的分析为客户提供开发策略及未来十年的财务预测。并引进欧洲知名的百货经营方给业主，同时，为业主审阅外方提供给业主的经营管理合约。

旅游战略

■ 根据台湾观光局的要求，协助对“台湾酒店星级的评定系统”进行研究分析。该研究的目的是协助交通部制订酒店分级系统及酒店经营规范条例。该研究还对11个不同国家的酒店分级系统及经营规范条例进行考察。

■ 根据台湾观光局的要求，进行对“台湾旅游景点民营化”的研究。该研究要求对美国，日本和台湾公园经营系统进行分析。研究的主要目的是分析观光局在旅游点民营化过程中将会遇上的问题。我们的建议包括一个新的有文文件记录的招标流程，一个新的委托租赁协议及一套用于规范民营化的条例和章程。